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装饰装修管理流程及要求

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装饰装修管理流程及要求
 
(一）装修管理准备工作
(1)物业管理处结合本物业项目情况和相关要求准备装饰装修管理资料，包括《装饰装修服务协议》和《装修须知》，以及装修登记表格（如《装修登记表》《装修巡检表》《装修验收表》《装饰装修服务协议》应当包括下列内容：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任；其他需要约定的事项《装修须知》应包括装饰装修工程的禁止行为和注意事项，以及结合项目特殊设计拟定的空调室外机位，阳台、防盗网封闭式样、材质、安装位置要求，公共
设施设备成品保护要求等。
(2)物业服务中心公示装修申办流程、装修须知、所需资料和装修有关收费标准及依据。
(3)与建设单位确定建筑垃圾堆放点；垃圾堆放点需考虑合理覆盖半径且不得处于主出入口或主干道，堆放点需实行封闭或半封闭；同时选聘装修垃圾清运单位并确定备选方（以便应急）,保障建筑垃圾及时清运。
(4)对物业管理处装修管理人员进行培训，熟知装修管理流程、装修控制要点、装修违规事项处理；装修物业管理处在集中装修阶段可以通过组建装修管理小组来加强装修管理。
(二）装修服务流程
1.装修申报
物业管理处应指导业主及装修施工单位根据《装修须知》分别提供如下资料，
报物业管理处进行验证：
(1)装修申报登记表、物业所有权证明、申请人身份证原件及复印件；
(2)装修设计方案，原有建筑、水电气改动设计，以及法律法规要求的有关部门申报核准文件；
(3)装修施工单位资质、装修人员相片、身份证原件及复印件；
(4)法律规定的其他相关内容；
(5)非业主的物业使用人进行装修申请，应得到业主的书面确认。
2.登记审核
物业管理处装修责任人应依据相关法规要求和本项目装修审批要求对《装修登记表》进行审核，对有下列行为之一的应不予登记：
(1)未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；
(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的；
(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；
(4)损坏房屋原有节能设施、降低节能效果的；
(5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；
(6)未经城市规划行政主管部门批准改变物业外立面、在非承重外墙上开门、窗的；
(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的
(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的
(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
对于登记审核结果，物业管理处应及时书面反馈给业主，有违规申报登记项目的则需告知装修人调整并重新申报，如已经审批通过则通知装修人办理进场相关手续，并将《装修登记表》返还给其一份。
3.进场手续办理
(1)业主办理装修进场相关手续时，与业主、承建商签订《装饰装修服务协议》《施工消防责任书》，针对装修申请内容，提示业主装修的注意事项（如允许装修时间）。
(2)业主按规定缴纳装修管理服务费及其他相关费用（建筑垃圾处理费等）。
(3)物业管理处为装修施工单位办理《装修施工登记证》、施工人员《施工人员出入证》。
(4)应提示装修施工单位在入场装修之前备齐灭火器等消防器材。
(5)告知装修单位本物业管理处的装修管理人员姓名及相关的管理制度。
(6)将《装修登记表》移交物业管理处装修管理人员，并将装修业主及装修施工单位情况向装修管理人员交底。
(7)物业管理处应在业主装修动工之前，在大堂张贴《物业装修温馨提示》，明确某栋某层在何时（计划装修期间）进行装修施工、装修业主已承诺遵守装修相关规定、装修期间造成的不便敬请业主谅解，等等。
4.施工管理
物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工，严格遵守相关装修规定；物业服务企业应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。主要管理内容如下：
(1)装修时间管理。
装饰装修时间应根据不同项目类型、各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间为：8:00-12:00,1400-18:00;拆打时间为：8:30-11:30,14:30-17:30。特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间。装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，如写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。
装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。
(2)成品保护
为维护公共设施设备完好，施工前需施工单位对公共部位（地板、防火门、楼层灯饰、转弯石材）和排水管口（包封，防止水泥沙石进入堵塞管道）做好成品保护。
(3)施工人员进出。
物业管理处应确定施工人员进出专用通道及洗手间；施工人员需凭《施工人员出入证》进场；夜间不得留宿（除非经申请获得许可）,秩序组应在装修时间结束时组织清场；凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止入内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。
(4)装修材料（工具）搬运。
物业管理处应确定装修车辆进出路线及装卸点；运载装修材料的车辆需要检测，控制装修违禁材料（厚重石材、成批的红砖、违章搭建材料等）的同时，需要控制易燃易爆品（罐装液化气）进入小区，杜绝不安全因素的出现；对于电焊机、大力锤、墙体打孔机等工具需严格防范，经装修主管批准方可进入小区。
(5)装修垃圾搬运。
装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。装修的垃圾必须由垃圾袋包装，必须堆放在物业管理处指定的位置，并及时清理，保持环境整洁；如业主未及时清运或堆放到公共楼道，物业管理处组织清理，可以委托清运公司统一清运（物业管理处可从装修保证金扣除相关费用）,也可由物业管理处自行组建垃圾清运小组，统一清运。
(6)动火作业。
进行电、气焊作业前，装修人或施工单位应提前半天申请，经装修主管批准后方可进行；作业时，应配备相应的灭火器材及采取有效的防火措施，装修管理人员凭《动火作业登记表》对动火作业进行监管，防止火灾发生。
(7)装修巡查。
物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目。一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求。如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全；垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。
为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查有无变动建筑主体和承重结构。有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。有无其他影响建筑结构和使用安全的行为有无未经有关单位批准的下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施；超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；改动卫生间、厨房间防水层的。
同时，还应注意检查以下方面：施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；楼地面铺设材料是否超过10毫米、新砌隔墙是否采用轻质材料等；是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等）；要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。
5.装修竣工验收
(1)业主装修应进行竣工验收。业主提出装修验收时，物业管理处装修验收负责人要与业主约定验收时间。
(2)装修验收由物业管理处责任人组织，业主、装修施工单位、装修管理人员参加。
(3)装修验收时应严格按《装修登记表》的内容进行核验，并检查装修对公用部位公用设施的损坏情况，装修管理人员做好现场验收记录。
(4)对验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和装修施工单位限期整改。验收合格的，物业管理处责任人应在《装修验收表》签署书面意见。
(5)对验收合格的房屋，根据业主意见开具放行条允许装修单位搬出施工工具和剩余材料，结清费用，退还押金；告知业主《乔迁须知》，确定搬家线路并为其乔迁需要提供方便。
 

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