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物业工程项目保修流程及要求

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物业工程项目保修流程及要求
 
(一）保修管理准备
(1)在入住前，物业管理处应要求建设单位组织关于建立工程保修关系的协调会议，通过与建设单位签订《三方维保协议》、《工程维保授权委托书》或会议纪要方式来确定工程保修的标准、流程、权利和义务，包括工程质量保修范围和内容；工程保修服务费用；建设单位、施工单位、物业管理处三方的权责；沟通联系方式及定期报告制度；工程遗留问题的具体保修流程及要求；单项工程保修修复时间的约定；超时保修的处理流程；保修期内因设备设施质量缺陷造成直接或间接经济损失，理赔责任划分；保修制约条款等（如施工单位工程尾款支付的审核与确认）;对维修人员行为（服务礼仪）的要求等。
(2)拟定工程保修方案。
(3)准备保修管理资料，包括编制与印制保修登记表格（如工程保修登记表）、派工单据（如工程保修跟进表、维保派工单等）、统计表格（如工程保修周报表、工程保修月报表）。
(4)公示保修流程、保修须知。
(5)对物业管理处保修人员进行培训，熟知保修流程、保修控制要点、装修违规事项处理；物业管理处在集中保修阶段可以通过组建保修管理小组来加强保修管理。
(二）维保流程
1.维保信息收集
工程维保信息的收集有两种情况，即业主专有物业维保信息收集和共用部位与共用设施设备维保信息收集。业主专有物业维保信息的收集途径主要有两个：
一个是业主入住验房时发现的工程质量遗留问题；另一个是业主在入住后在质保期内，查验时发现的工程质量遗留问题。
共用部位与共用设施设备维保信息收集途径主要是物业管理处在物业项目承接查验时发现的工程质量遗留问题（记录在共用设施设备承接查验记录表中）。维保人员应收集物业使用过程中出现的工程质量遗留问题信息，并及时反馈给建设单位。
维保人员应对工程质量遗留问题进行现场确认，并及时将工程质量遗留问题及时整理和归档。
2.维保派工
维保人员应每天至少一次将现场确认了的工程质量遗留问题开具《维保工单》，并将《维保工单》派发给承建商维保联系人和建设单位维保联系人，送达后应由收件人办理签收手续，签收联应归档，以界定维保责任。对于施工人员未按约定受理工单的应及时报告建设单位及时采取措施，防止耽搁业主保修问题的处理。
3.跟踪管理
保修人员应对承建商的维保工作进行跟进与督促，具体工作如下：
(1)保修人员应分别对业主专有物业保修和共用部位与共用设施设备保修发出的工单按楼栋或单元建立台账并进行管理（台账内容包括工单主要内容、工单发出时间、要求完工时间、验证关闭时间）。
(2)保修人员应对工程质量遗留问题处理进行现场巡查，并做好工作日记巡查时应关注承建商是否按计划派遣施工人员在现场施工（工种及人数）。
(3)保修人员应定期（通常集中入住后的半年内为周、半年后为月）对工程质量遗留问题的报修情况、处理情况和关闭情况进行统计分析（报修数量、及时处理率、及时关闭率、返修率，工程质量遗留问题分类排序等）并形成报告，报送上级部门、建设单位和承建商（报告应分工程分项说明）。
(4)保修负责人应积极与建设单位和承建商建立良好的工作关系，参与维保工作例会，主动将工程质量遗留问题与相关方沟通。
(5)物业管理处应将物业项目的重大工程质量遗留问题或集中出现的工程质量遗留问题及时报告建设单位。
4.维保验证
承建商维修完毕将工单返回后，维保人员应及时进行现场查验，查验合格的应将查验结果记录和整理，并通知业主进行现场验收；查验不合格的应要求承建商进行返修。对于超过维保时限仍未维修到位的维保工程，物业管理处应知会建设单位跟进，直至维保问题得到解决为止。
共用部位、共用设施设备局部的、简单的工程质量遗留问题，由保修人员代表物业管理处验收，验收合格的统一报送物业管理处负责人签字确认；系统的、复杂的工程质量遗留问题，由物业管理处负责人组织建设单位及专业人员验收，验收合格的物业管理处负责人与建设单位签字确认。承建商保修期满前一个月，物业管理处应组织相关人员进行系统查验，在确认没有工程质量遗留问题后，物业管理处才可签字确认。
5.业主验收
业主专有物业保修工程应由业主或其书面委托的代理人作为最终验收人进行验收。承建商维修完毕将工单返回后，保修人应及时对维修工程进行现场验证，初步确认是否维修合格，初步确认维修合格后方可通知（或与业主预约验收时间）业主进行现场验收。
维保处理时间较长的或业主家中有多项维修项目的，维保人员通常应每周至少一次将维保主要过程和进度，以电话或短信的方式向业主通报，以免业主着急。
工程质量遗留问题逾期未处理完，通常有如下原因：一是承建商的维修人手不足造成，此时应要求承建商加派人手；二是承建商不重视或不维修，此时应依据《工程保修协议》对外选聘施工单位进行维修工作；三是遇到技术障碍，此时应建议承建商成立专家小组处理。上述情况，物业管理处均应以电话联系业主，说明维保时间拖延的原因，并告知新的施工进度和预计完成时间。
业主验收合格的工程维保问题，保修人员应请业主或其书面委托代表人在《工程维保工单》中签字确认。
6.维保资料存档
工程质量遗留问题处理验收合格后，保修人员应将验收结果进行整理和存档。同时，将保修资料移交物业管理处档案管理人员。档案管理人员应将业主专有物业的保修资料存入业主档案袋中，将共用部位与共用设施设备的保修资料存入物业项目档案袋中。
本资料由重庆物管培训中心整理提供，仅供学习参考。

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