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商业物业经营管理的两种管理模式

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商业物业经营管理的两种管理模式
 
商业物业建成投入运营之后，需要对商业运营业务及商业物业实施管理。商业物业的清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行，以及为承租商提供日常的管理和服务，这些工作称之为商业物业的现场管理，它既包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。商业物业经营管理模式主要分为两种：业主自管和委托管理。
1.业主自管
对更加关注商业地产运营的开发商而言，成立自己的投资、运营、管理团队从事商业物业的运营和维护，已经成为一种主流做法。这种做法除了可以确保业主对资产保值增值的把控外，也有利于对商业物业实行统一的管理。而统一管理，正是商业物业区别于其他经营型物业的核心特点。开发商下设物业服务企业可以享有开发商的资金支持，因而可以更专注于业务的精细化设计和人性化服务的培育，在不断实践的过程中逐步创造出真正的商业物业经营管理品牌。
在业主自管模式下，物业管理者和商业物业经营者以一个形象与最终消费者产生直接关系。
实行业主自管，对开发商组建的管理团队的专业化要求较高，前期的投资也会较大，管理团队的内部分工和管理责任界限需要事先明确区分并逐步完善，否则容易产生部门间扯皮现象，降低经营管理效率。
2.委托管理
委托管理分为全面委托和部分委托两种，主要取决于业主（投资者）的意愿。
(1)全面委托。
全面委托是指业主将商业运营业务及商业物业管理责任全面委托一家物业服务企业承担。由这家物业服务企业负责商业物业的商业运营、秩序维护、绿化保洁、设备养护、系统运行等工作，物业服务企业对业主（或委托方）负责。
全面委托对于物业服务企业而言意味着全面的物业管理责任，管理难点重点较多，因此对团队整体素质和员工知识结构提出了更高的要求。物业主要管理负责人需要熟悉掌握必要的商品知识和商业运营知识，对外积极协调全面配合商业运营的各种需求，及时呼应季节性节日性促销活动；对内加强专业培训，强化绩效评估考核，合理配备资源，想方设法为运营创造良好的内部环境和外部条件甘当幕后英雄，实现物业管理与商业物业效益同步增长。
全面委托对物业服务企业是巨大的挑战。仅以前期管理为例，物业服务企业需要承担的工作包括：①人员准备和工具配备；②编制符合项目特点的操作管理流程和规章制度；③承接查验及遗留问题跟进整改；④组织安排承租商二次装修和商品迁入；⑤开荒和设置设备设施标示标牌；⑥招商引租，租户组合；⑦租户的日常管理；⑧销售活动的组织安排；⑨租金的确定、调整及收取；10全面开业或项目试营业的现场组织安排。
(2)部分委托。
部分委托是指业主将商业运营业务以外的商业物业管理责任全面委托给物业服务企业。由这家物业服务企业负责商业物业的秩序维护、绿化保洁、设备养护、系统运行等工作，物业服务企业对业主（或委托方）负责。
在这种模式下，商业运营方和商业物业管理方职责明确，分工清晰，有利于减轻业主的管理难度，降低成本，充分发挥各自专业特长，共同推进和提升商业物业的综合管理效益。
但与此同时，部分委托的劣势也较为明显。首先增加了业主的日常管理压力和工作难度，业主需要频繁地直接与物业服务企业进行交流和协调，遇有突发事件，难以集中各方力量迅速解决；易导致业主和物业服务企业之间产生摩擦，遇有责任事故会互相推诿甚至相互指责，问题迟迟得不到有效解决甚至出现问题扩大化；同时，不利于形成商业物业统一的对外形象，不利于商业物业品牌的树立和维护。
除了上述两种主要的委托形式外，有的商业物业根据自身情况，对那些与商业运营有直接关系的业务如工程管理、停车场等实行业主自管，把秩序维护、绿化、保洁等对外委托给物业服务企业。旨在把关乎商业管理的重要的关联性业务掌握在自己手中，最大限度地实现管控，对业主而言增加了业主在各专业管理范围内的话语权。
无论实行何种业务委托，都要根据项目自身特点和商业运行需求进行，要通过委托管理达到降低业主及承租商风险，实现有效管控，形成商业运营与物业管理优势互补，确保资产保值升值的目的。推进委托管理的关键是通过公开选拔，选择适合项目的物业服务企业，并在合同中明确各方责任、权利、义务，使合同具备可操作性，用合同这种法律形式规范物业服务企业的管理，明晰其服务标准，量化考核内容。
本资料由重庆物业管理培训中心整理提供，仅供学习参考。

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